Sfratto

Per approfondire il tema dello sfratta ecco una nota più dettagliata

Cos’è uno sfratto?

È un procedimento instaurato dal locatore (proprietario di casa) volto ad ottenere l’emissione di un provvedimento da parte di un giudice del tribunale competente per territorio. Il giudice dispone la convalida di sfratto e, quindi, la risoluzione del contrasto stesso con la contestuale fissazione della data per il rilascio dell’immobile stesso. In sostanza in tempi relativamente brevi la convalida di sfratto permette al locatore di rientrare nella disponibilità dell’immobile.

Che tipi di sfratto ci sono?

Sono due le procedure di sfratto che prevede il legislatore.

Lo sfratto per finita locazione che si instaura a seguito della scadenza del termine del contratto di locazione.

Lo sfratto per morosità che si instaura per mancato pagamento del canone e delle spese pattuite.

Quali presupposti necessari servono per procedere con uno sfratto?

Un regolare contratto di locazione immobiliare per uso abitativo o commerciale regolarmente registrato all’Agenzia delle Entrate. Per lo sfratto per finita locazione servono due condizioni:

• il relativo contratto sia scaduto per decorrenza del termine a seguito di regolare disdetta o per scadenza naturale del contratto senza rinnovo tacito.
• l’immobile non sia stato rilasciato entro il termine contrattuale.

Nel caso di sfratto per morosità ad uso abitativo è necessario il mancato pagamento anche di una sola mensilità decorsi 20 giorni dalla scadenza prevista contrattualmente per i contratti ad uso abitativo. Per i contratti di locazione ad uso non abitativo la legge richiede un grave inadempimento, quindi, una sola mensilità potrebbe non bastare.

Cosa avviene all’udienza fissata nell’atto di citazione per intimazione dello sfratto per morosità?

1. Nel caso in cui il conduttore non si presenti o si presenti e non faccia opposizione. Il Giudice, a seguito della dichiarazione del legale del Locatore che la morosità persiste:

• Convalida lo sfratto.
• Fissa la data del rilascio dell’immobile.
• Condanna alle spese della procedura il conduttore.
• Se richiesto emette decreto ingiuntivo per i canoni scaduti e a scadere fino al rilascio effettivo dell’immobile. Per legge questo decreto è emesso provvisoriamente esecutivo.

Per decreto ingiuntivo provvisoriamente esecutivo si deve intendere che il provvedimento emesso dal giudice può essere titolo per notificare il precetto ed andare in esecuzione subito pur avendo il conduttore un termine di 40 giorni per fare l’opposizione e quindi per esporre le ragioni per cui ritiene ingiusto e non fondato il decreto emesso dal giudice.

1. Nel caso in cui il conduttore si presenta e faccia opposizione. Il Giudice verifica se vi sono i presupposti per emettere comunque l’ordinanza di convalida di sfratto e fissare la data del rilascio e contestualmente concede un termine per la causa ordinario sull’opposizione.
2. Il conduttore potrebbe inoltre presentarsi e chiedere il “termine di grazia” (solo nelle locazioni a uso abitativo). In questo caso il conduttore si impegna entro il termine concesso dal Giudice a pagare tutti i canoni/spese arretrate oltre le spese dello sfratto liquidate contestualmente dal Giudice. Il Giudice non può concedere un termine superiore a 90 giorni. Fissa una seconda udienza ed in tale udienza verifica il regolare pagamento. Se è tutto pagato si estingue la procedura, se non è stato pagato tutto convalida lo sfratto.

Vi sono aiuti per i conduttori che si sono resi inadempienti per colpa non loro?

La legge chiama questi casi con il nome di morosità incolpevole. Si tratta di situazioni di sopravvenuta impossibilità a provvedere al pagamento dell’affitto per  perdita del lavoro o per la riduzione della capacità reddituale del nucleo familiare. Alcuni episodi sono i seguenti

1. Perdita di lavoro.
2. Malattia grave, infortunio o decesso di un componente del nucleo familiare con conseguente notevole riduzione del reddito familiare.
3. Cassa integrazione ordinaria e straordinaria che limiti notevolmente il reddito familiare.
4. Chiusura di attività professionali o di imprese per cause di forza maggiore.
5. Mancato rinnovo di contratti a termine o di lavori atipici.

In questi casi e rispettando alcune condizioni il conduttore ha diritto a ricevere i contributi dal Comune. Per accedere ai contributi occorre fare un’istanza al Comune di residenza dimostrando di avere i requisiti richiesti.

• Abbia un reddito Isee non superiore ad una determinata cifra (35mila euro) o un reddito derivante da regolare attività lavorativa con un valore Isee non superiore a 26 mila euro circa (i valori vanno sempre verificati).
• Sia destinatario di un atto di intimazione di sfratto per morosità, con citazione per la convalida.
• Sia titolare di un contratto di locazione di unità immobiliare ad uso abitativo regolarmente registrato (con esclusione di immobili di valore appartenenti alle categorie catastali A1,  A8  e  A9, cioè le abitazioni signorili, le ville e i castelli e palazzi di eminenti pregi artistici o storici) e risieda nell’alloggio oggetto della procedura di rilascio da almeno un anno.
• Abbia cittadinanza italiana, di un Paese dell’Unione Europea, ovvero, nei casi di cittadini non appartenenti all’Unione, possieda un regolare titolo di soggiorno.

Prima di elargire il contributo, il Comune deve verificare che il richiedente, ovvero un componente del suo nucleo familiare, non sia titolare di diritto di proprietà, usufrutto, uso o abitazione nella provincia di residenza di altro immobile fruibile ed adeguato alle esigenze del proprio nucleo familiare.

Costituisce criterio preferenziale per la concessione del contributo la presenza all’interno del nucleo familiare di almeno un componente che sia: ultrasettantenne, ovvero minore, oppure con invalidità accertata per almeno il 74%, ovvero in carico ai servizi sociali o alle competenti aziende sanitarie locali per l’attuazione di un progetto assistenziale individuale.